10 dấu hiệu đáng lo ngại ảnh hưởng đến thị trường bất động sản TPHCM năm 2019

Tháo dỡ hơn 20 căn nhà ‘mọc’ trên đất lâm nghiệp ở Đà Lạt
Đi tìm dự án minh đường tụ thuỷ tại khu đông Sài Gòn
TP.HCM đẩy mạnh phát triển hạ tầng cửa ngõ phía Đông, thị trường bất động sản bùng nổ dự án mới

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân khúc nhà đất TP.HCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “bong bóng” và vẫn còn nằm trong chu kỳ bình phục, tăng trưởng. Thế nhưng, năm 2019 ông cảm thấy có những dấu hiệu đáng quan ngại đối có phân khúc.

Dưới đây là 10 quan ngại ảnh hưởng tới phân khúc nhà đất TP.HCM, theo quan điểm của Chủ tịch HoREA:

1. Nguồn thu ngân sách từ đất sụt giảm lớn

Năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Trong đây, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất. Năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa thành phố Hồ Chí Minh 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%. Trong đây, ước thu ngân sách từ đất dao động 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đây, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

So có năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm dao động 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm dao động 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%. Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà những công ty và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43%. Điều cần độc đáo quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án nhà đất đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

2. Quy mô phân khúc nhà đất bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018

Năm 2017, có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai có 42.991 căn. Trong đây, phân khúc đẳng cấp chiếm 25,5%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,5%; Phân khúc rẻ tiền chiếm 29,1%. Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai có 28.316 căn, diện tích phân khúc giảm đến 34,1% so có năm 2017. Trong đây, phân khúc đẳng cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30%, tăng 4,5% so có năm 2017; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; Phân khúc rẻ tiền chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so có năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy phân khúc nhà đất thành phố chưa phát triển bền vững. Bởi lẽ, phân khúc nhà đất chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở rẻ tiền chiếm mật độ lớn nhất, thứ hai là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc đẳng cấp.

3. Thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất

Tinh thần làm việc của 1 số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án nhà đất bị sụt giảm; Thủ tục hành chính có liên quan đến dự án nhà đất bị trì trệ. Trước hết là điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là 1 trong những lý do chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019. Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ những công ty nhà đất bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có dao động 95 ngành nghề khác có liên quan phân khúc nhà đất cũng bị ảnh hưởng theo.

Bên cạnh đây, chọn lọc của Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở GĐ 2016-2025 đã không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng ở khu vực trọng điểm thành phố

4. Thị trường nhà đất thành phố tiếp tục hiện trạng lệch pha cung – cầu

Năm 2018, ở thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở đẳng cấp chiếm 30%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc rẻ tiền chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc đẳng cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong khi trên phân khúc, loại căn hộ chung cư có giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2 thì đã được xếp vào căn hộ chung cư đẳng cấp.

Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm dao động phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo nhữngh tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc đẳng cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở đẳng cấp có thể còn cao hơn nhiều so có mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc nhà đất đẳng cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc rẻ tiền.

5. Tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp phân khúc nhà đất đẳng cấp tăng mạnh

Theo báo cáo phân khúc của CBRE năm 2018, trong phân khúc nhà đất đẳng cấp, hạng sang thì mật độ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; bạn mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh có năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, bạn mua để ở chiếm 35%, thì mật độ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so có năm 2017.

Hiệp hội cảm thấy trong phân khúc nhà ở trung cấp, mật độ nhà đầu tư dao động 20 – 30%; Phân khúc rẻ tiền dao động trên dưới 10%. Việc tăng thêm quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở đẳng cấp và trung đẳng cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên phân khúc nhà đất.

6. Hàng tồn kho của 65 công ty nhà đất niêm yết có tổng giá trị rất lớn

Theo số liệu thống kê của 65 công ty nhà đất niêm yết trên phân khúc chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: Hàng tồn kho trong quá trình bán, di chuyển; Hàng tồn kho do công ty chủ động công đoạn đưa hàng ra phân khúc; Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho nhà đất theo kế hoạch kinh doanh của công ty và hàng tồn kho trong quá trình bán, di chuyển là điều thông thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra phân khúc nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của công ty và quan hệ tín dụng có ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

7. Điểm nghẽn về việc dùng quỹ đất để chi trả hợp đồng thi công – chuyển giao (BT)

Ngày 28/12/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160/NQ-CP về việc sử dụng tài sản công để chi trả cho Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư thi công công trình theo hình thức hợp đồng thi công – chuyển giao (BT), chỉ đạo qui định xử lý đối có những hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018 (ngày Nghị quyết này có hiệu lực).

Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính có trách nhiệm đã đi vào làm việc dự thảo Nghị định về sử dụng tài sản công để chi trả cho những nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo đúng Nghị quyết số 119/NQ-CP ngày 09/09/2018 của Chính phủ. Nghị quyết 160/NQ-CP đã giải quyết được 1 phần điểm nghẽn đối có những hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018, để giúp chắc chắn quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà, cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án. Nhưng vấn đề cấp bách giai đoạn này là cần sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công để chi trả cho những nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

8. Tranh chấp ở chung cư tăng thêm và diễn biến phức tạp

Thành phố Hồ Chí Minh có dao động 1.000 chung cư. Khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Tranh chấp chủ yếu xoay quanh những nội dung sau: (1) Việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ thu phí quản lý làm việc chung cư; (2) Về có chung, có riêng; (3) Về chất lượng công trình; (4) Về quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, những không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cùng đồng; (5) Về an toàn phòng cháy chữa cháy; (6) Về đại hội chung cư, hội nghị chung cư bầu ban quản trị chung cư và chất lượng làm việc của ban quản trị…

Tranh chấp chung cư có xu hướng tăng thêm và tính chất càng ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ thành phố hóa càng ngày càng cao càng đòi hỏi phát triển nhiều chung cư cao tầng và 1 bộ phận lớn cư dân chọn lọc sống trong chung cư. Bên cạnh đây, có những phần tử xấu trong xã hội tìm nhữngh chui vào những Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi. Do vậy, cần cực kỳ quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019.

9. Sốt ảo giá đất nền

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối có 1 số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những tài liệu giả về quy hoạch phát triển thành phố, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, những dự án khu thành phố mới… trên những phương tiện tài liệu, truyền thông, nhất là mạng xã hội và những trang tài liệu điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên phân khúc nhà đất để trục lợi. Nhưng có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền những địa phương, giai đoạn này tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có nhữngh thức phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

10. Vấn đề chắc chắn an toàn phòng cháy, chữa cháy ở chung cư cao tầng

Vụ cháy ở tầng hầm chung cư Carina Plaza, phường 16, quận 8 ngày 26/03/2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người. Vụ cháy này có gây tâm lý bất an nhưng đã góp phần tích cực làm nhữngh tân nhận thức và hành động của những chủ đầu tư dự án nhà đất, những đơn vị quản lý, làm việc nhà chung cư, những ban quản trị chung cư, những Sở, ngành, lực lượng PCCC chuyên nghiệp, Ủy ban nhân dân những cấp, nhất là cùng đồng cư dân sinh sống ở nhà chung cư, có lợi cho người tiêu dùng và tác động tích cực đến phân khúc nhà đất. Đảm bảo an toàn PCCC là vấn đề quan trọng danh tiếng vì tốc độ thành phố hóa ở nước ta tăng rất nhanh và chọn lọc sống trong chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu của người dân thành phố.

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: