Cách tính tiền sử dụng đất tạo cơ chế “xin – cho”, đẩy giá nhà lên cao

Quảng Ninh kêu gọi đầu tư vào 2 khu đô thị 2.971 tỷ đồng tại TP. Hạ Long
Ôm hàng nghìn m2 ‘đất vàng’ trung tâm Sài Gòn rồi bỏ hoang chục năm
Hà Nội: 4 khu đô thị lớn với quy mô hơn 700ha bị chấm dứt hoạt động

Giá đất ở Tp.HCM chiếm từ 20 – 25% kinh phí BDS, chưa kể đến kinh phí giải phóng mặt bằng, là 1 lý do làm giá nhà tăng cao…

Trong lĩnh vực đầu tư BDS, một sốh tính tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế “xin – cho” và công ty phải mất rất nhiều thời gian để đã đi vào hoạt động thủ tục hành chính. Trong khi đó, giá đất liên tục được điều chỉnh tăng, tạo ra gánh nặng cho một số công ty, đồng thời đẩy giá nhà lên cao.

Sở Tài chính Tp.HCM đang lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố. Theo đề xuất của Sở này, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so có năm 2018 tăng từ 19% -30%, cao hơn nhiều so có mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất của năm 2018 chỉ ở mức từ 5%-8,33% so có năm 2017.

Ví dụ: hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1: năm 2017 là 2; năm 2018 là 2,1 (tăng 5% so có năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 2,5 (tăng 19% so có năm 2018); Khu vực 5: năm 2017 là 1,2; năm 2018 là 1,3 (tăng 8,33% so có năm 2017); Đề xuất năm 2019 là 1,7 (tăng 30% so có năm 2018).

Hiệp Hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, đó là nội dung cần tìm hiểu tham khảo kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so có cộng kỳ năm 2017 và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được tiên liệu không vượt quá 4%. Vì mức đề xuất tăng từ 19% – 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý, Hiệp hội kiến nghị tiếp tục tiến hành mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương một sốh tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09 của UBND thành phố, tăng từ 5%-8,33%.

Liên quan đến việc điều chỉnh tăng giá đất, nhiều công ty cho rằng, giai đoạn này việc xác định giá đất ở một số dự án được giao cho UBND một số tỉnh thành thông qua điều chỉnh hệ số K của khung giá đất chung, thường chiếm từ 20 ÷ 25% kinh phí BDS (chưa kể kinh phí giải phóng mặt bằng) và liên tục được đẩy lên chính là 1 lý do làm giá nhà tăng cao.

“Giá BDS liên tục một sốh tân do hệ số K liên tục được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Ví như trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18% kinh phí nhưng từ năm 2016 đến nay, tính hệ số K trung bình bằng 1,7- 1,8 thì giá đất đã tăng gấp đôi. Ngoài ra, ở Hà Nội còn tham khảo đến tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được của dự án để tăng thêm hệ số K ngoài phần quy định trong Quyết định 188.

Như vậy, có thể thấy giá đất rất cao, thường chiếm từ 20 – 25% kinh phí BDS, chưa kể đến kinh phí giải phóng mặt bằng. Đó chính là 1 lý do làm giá nhà cứ tăng cao. Bên cạnh đó, ở các năm phân khúc BDS khủng hoảng (2011÷2014), tiền sử dụng đất được nộp làm nhiều lần, nhưng giai đoạn này các ưu đãi khuyến khích này đã bị bỏ.

Tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2 – 3 lần phải nộp hết. Đây là 1 gánh nặng cho một số công ty BDS vì khi chưa phân phối được nhà vẫn phải lo tiền thi công, tiền đất cộng 1 khi.

Hơn nữa, giá đất tăng lên, giá chất liệu đầu vào lên, dĩ nhiên kinh phí thi công cũng lên theo, khiến giá phân phối BDS liên tục tăng cao. Nếu phân khúc không hưởng ứng sẽ dẫn đến tồn kho, nhất là có một số dự án không có địa điểm đắc địa, gây rủi ro cho một số bên tham dự phân khúc”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest đánh giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng nhìn nhận: chủ đầu tư dự án đang phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, bằng dao động trên dưới 70% kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng, nên có thể nói công ty gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai và gánh nặng này cuối cộng người mua nhà phải gánh chịu.

“Tiền sử dụng đất” đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu kinh phí nhà ở, chiếm dao động 10% trong kinh phí căn hộ cao tầng chung cư; chiếm dao động 30% trong kinh phí nhà phố; chiếm dao động 50% trong kinh phí villa. Vì vậy, nhiều công ty kiến nghị Chính phủ cộng một số bộ có liên quan cần tìm hiểu tham khảo tháo gỡ để cắt giảm gánh nặng cho công ty cả về một sốh tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.

Trong đề xuất điều chỉnh giá đất năm 2019, khi phân chia khu vực phát triển của Tp.HCM (thành 5 khu vực), Sở Xây dựng Tp.HCM xếp quận 2 vào khu vực 3, thấp hơn quận 7 – được xếp vào khu vực 2.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc phân chia này chưa chắc chắn tiêu chuẩn công bằng đối có người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong khi điều kiện hạ tầng thành phố của hai quận này là tương đương có nhau.

Bởi các năm gần đó, quận 2 có tốc độ thành phố hóa rất cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng thành phố, hạ tầng giao thông, đặc trưng là khu thành phố mới Thủ Thiêm. Do đó, nên xếp quận 2 vào khu vực 2, cộng nhóm có quận 7.

TPHCM: Giá nhà đất tăng chóng mặt, “cò” đất làm loạn

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: