Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu

Đầu tư vào officetel, yếu tố nào quan trọng nhất?
Ba sân bay lớn với hàng loạt sai phạm trong xây dựng
Thẩm định điều chỉnh tổng mức đầu tư 2 dự án đường sắt đô thị TPHCM

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, việc siết tín dụng vào BĐS là chủ trương cần thiết. Các phương án thay thế dòng vốn tín dụng như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác có nước ngoài chỉ có tính tạm thời và không phải doanh nghiệp nào cũng làm được.

Năm 2019, 1 vài doanh nghiệp BĐS sẽ phải tìm phương án mới cho câu chuyện huy động vốn khi dòng tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Nhiều gợi ý được đưa ra như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác có nước ngoài ở mức độ dự án… Thậm chí, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) còn có văn bản khuyến nghị doanh nghiệp nên tham khảo phát hành trái phiếu như 1 1 vàih để “cứu” dòng vốn.

Người Đồng Hành có cuộc thảo luận có TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, BĐS, để làm rõ hơn vấn đề này.

Vốn tín dụng vào BĐS nhìn chung sẽ gặp khó

– Ông phân tích chọn lọc siết dòng vốn tín dụng vào BĐS ảnh hưởng như thế nào tới doanh nghiệp?

– Siết tín dụng BĐS là việc cần thiết, chủ trương chung của ngân hàng. Bởi lẽ, tăng trưởng tín dụng vào BĐS đã quá cao nên ngân hàng phải kiểm soát lại. Tuy nhiên, việc giảm mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% là khá lớn. Do đây, 1 vài dự án vay trung dài hạn bị hạn chế vốn.

Chuyện thứ hai quan trọng không kém là nhận định khả năng rủi ro có thể xảy ra ở lĩnh vực BĐS do giá đã cao, diện tích nguồn cung quá nhiều, xuất hiện lượng đầu tư thứ cấp, khai thác không hiệu quả.

Vì vậy, nguồn vốn tín dụng vào BĐS năm nay nhìn chung sẽ gặp khó.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 1.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh: HT.

– Ông nghĩ sao về lời khuyên của nhiều chuyên gia là khó vốn tín dụng thì doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án có nước ngoài?

– Không phải doanh nghiệp nào cũng phát hành cổ phiếu mà chỉ các doanh nghiệp đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng 1 vài doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết trong lĩnh vực BĐS còn nhiều vô cộng.

Về việc hợp tác có nước ngoài, doanh nghiệp cũng không dễ thực hiện đâu. Vì phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tại, GĐ này, nhiều doanh nghiệp còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất… Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền chọn lọc, gần như là phân phối dự án cho nước ngoài.

– Vậy thì ông hy vọng 1 vàih thức nằm ở phân khúc trái phiếu?

– Tôi cho rằng triển vọng cũng không khả quan hơn hai phương án kia. Bởi lẽ, Việt Nam chưa có được 1 phân khúc trái phiếu làm việc giống như cổ phiếu. Doanh nghiệp sẽ khó phát hành trái phiếu nếu như không “thân” có ngân hàng. Chưa nói đến thời cơ phát hành trái phiếu cũng sẽ nghiêng nhiều hơn về doanh nghiệp niêm yết.

Với trái phiếu chuyển đổi, doanh nghiệp phát hành thành công nếu được phân tích có tương lai tốt, triển vọng bền vững. Nhiều doanh nghiệp ở Việt Nam phát hành không thành công trái phiếu chuyển đổi là do quản lý kém, việc chuyển đổi không quyến rũ hoặc khi chuyển đổi, triển vọng giá cổ phiếu quá thấp.

Tóm lại, trái phiếu là nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp đầu tư trung, dài hạn. Nếu phát hành được trái phiếu, doanh nghiệp sẽ hưởng lợi hơn rất nhiều so có ngân hàng. Bởi nếu vay ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm trong khi đầu tư phải theo quá trình, khai thác kinh doanh cần có thời gian. Áp lực về nguồn vốn vay ngân hàng cho trung dài hạn rất căng. Nhiều doanh nghiệp sụp đổ. Trong khi trái phiếu phát hành 5 năm, 10 năm, trong thời gian đây doanh nghiệp có không gian phát triển vốn.

– Vậy thì theo ông, cần làm gì để có 1 phân khúc trái phiếu sôi động và đúng nghĩa hơn?

– Ở nước ngoài, muốn phát hành trái phiếu đại chúng, doanh nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ là không được đưa lên sàn. Các doanh nghiệp dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng lãi suất phải cao, giống chuyển nhượng ATC. Những doanh nghiệp không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng thì có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi.

Ngoài ra, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu công trình. Họ phát hành trái phiếu, đưa vốn vào, giám sát độc lập, thế chấp trái phiếu bằng dự án công trình. Nhà đầu tư cho vay có thế chấp.

Việt Nam chưa có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu công trình vì không có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh, doanh nghiệp cũng muốn vay qua ngân hàng cho nhanh.

Thế nên, ngân hàng vừa là ngân hàng đầu tư vừa là ngân hàng thương mại nên khi vay thì nhanh nhất còn khi siết vốn thì kẹt doanh nghiệp. Ngân hàng làm đủ mọi tính năng nên hệ thống bị tăng rủi ro.

– Có nghĩa là cả 3 phương án thay thế nguồn vốn ngân hàng đều không khả thi?

– Đúng vậy. Cổ phiếu không dễ phát hành, có khi cổ đông không thông qua vì còn liên quan giá trị cổ phiếu, vấn đề pha loãng. Phát hành trái phiếu không thuận lợi vì chưa có phân khúc trái phiếu sinh động như cổ phiếu; doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy nó là phân khúc vốn, sử dụng vốn có tính toán, nhận lời lãi suất phân khúc. Việc hợp tác có đối tác nước ngoài thì cũng gặp nhiều vấn đề, như tôi đã nói.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 2.

Ảnh minh họa.

Cần chủ động có phương án xử lý vốn

– Như vậy thì doanh nghiệp nên làm gì khi bị siết vốn?

– Doanh nghiệp cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì 1 vài ông chủ phải tính, làm việc có ngân hàng về nợ, tìm ra 1 vàih thức. Doanh nghiệp cũng cần học 1 vàih siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải làm kế hoạch khoản thu khoản chi, làm nghiêm ngặt, kéo dài dự án là vỡ trận ngay.

Bài học thấy rõ là khi phân khúc BĐS quay đầu, nhiều dự án sống, nhiều dự án chết. Vấn đề là quyết tâm xử lý của chủ đầu tư đối có 1 vài dự án. Không xử lý được thì toàn bộ thiệt hại.

– Nhìn lại thì đã có bài học nào xử lý tốt chưa, thưa ông?

– Nói bài học thì hơi to tát. Nhưng GĐ 2010-2013, phân khúc phân phối không được hàng, vốn dự án đứng, nhiều doanh nghiệp họ xử lý tốt như 1 vài dự án đọc đại lộ Võ Văn Kiệt…. Theo tôi, xử lý không được cuối cộng là do chủ đầu tư tính toán quá.

Bài học cuối cộng không phải là chờ đến khi gặp khó mới giải quyết mà phải có 1 vàih thức sớm. Bất động sản là loại hình độc đáo, 1 dự án có khi kéo dài 3 – 5 năm, tính chu kỳ kinh tế rất quan trọng. Nếu không dự đoán chu kỳ, bám sát để dự đoán rủi ro thì nguy hiểm.

Nếu chỉ coi BĐS là làm việc kinh doanh thuần túy, không xem như là loại hình đầu tư tài chính thì khả năng rủi ro luôn luôn xuất hiện.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS không dễ phát hành trái phiếu - Ảnh 3.

Ảnh minh họa.

Giá căn hộ chung cư sẽ không tăng

– Ông phân tích như thế nào về phân khúc năm nay, liệu có bong bóng không?

– Tôi khẳng định ở Việt Nam không có bong bóng. Bong bóng là khi người mua trả nợ không được, ngân hàng phải đem ra đấu giá. Việt Nam thì không có, hệ thống tài chính không căng thẳng như Mỹ trong việc xử lý. Việt Nam chỉ có sự suy giảm, người thua lỗ và người được lời.

Chu kỳ của mình dùng từ đâyng băng thì hay hơn, tức là chuyển nhượng chậm lại, thanh khoản chậm lại, lý do do chu kỳ kéo dài, giá tăng cao. Những căn hộ chung cư giá cao sẽ rất khó phân phối. Điều này đã thấy từ quý IV/2018, căn nhà trên 5 tỷ đồng khó phân phối rồi.

– Nhận định này của ông có quá bi quan hay không, bởi thời gian gần đây, phân khúc địa ốc TP HCM có nhiều nguồn cung căn hộ chung cư hạng sang và siêu sang khu vực trọng điểm?

– Tôi không bi quan. Căn hộ hạng sang không phải sản phẩm đại diện cho đa số. Nó được nói tới nhiều dựa trên tài liệu marketing mạnh, sale mạnh và dành cho giới đầu cơ nhiều hơn. Nếu phỏng vấn 1 môi giới thì chắc nịch bức tranh khó thanh khoản có loại căn hộ chung cư trên 5 tỷ đồng.

– Quay trở lại bức tranh tổng quan: vốn bị siết, nguồn cung thiếu hụt, ông có nghĩ dự án mới sẽ hiếm được bung ra phân khúc trong thời gian tới?

– Tôi cho đây là chủ trương của Nhà nước, kiềm chế BĐS, tránh xáo trộn nền kinh tế. Nguồn cung kiềm chế giúp phân khúc không bị suy thoái. Ngược lại, giá căn hộ chung cư sẽ không tăng do nguồn thứ cấp ra nhiều, số lượng người phân phối lại nhiều.

– Xin cảm ơn ông.

Thanh khoản ngân hàng đang tích cực, dòng tiền sẽ lại đổ mạnh vào trái phiếu?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: