‘Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố?’ và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam

Giám đốc Savills Hotel Châu Á: BĐS nghỉ dưỡng ứng dụng công nghệ đang là xu hướng mới trên thị trường
Doanh nghiệp bất động sản giải thể, ngừng kinh doanh tăng đột biến
Chung cư cao cấp bị cắt điện, nước: Chủ đầu tư vi phạm, sao bắt dân gánh chịu?

‘Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư chung cư nội đô hay đất ven đô thị?’ và đấy là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam

Với 1 tỷ đồng có thể đầu tư nhà đất không?

“Cách đấy dao động 3-4 năm thì các nhà đầu tư sẽ hỏi có số vốn đầu tư dao động 3-4 tỷ đồng nhưng giai đoạn này con số này giảm xuống còn 1 tỷ đồng”, bà Dương Thùy Dung, giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chia sẻ ở talkshow The Quoc Khanh Show cách đấy không lâu.

Theo bà Dung, chọn lọc đầu tư nhà đất có 1 tỷ đồng còn tùy thuộc vào việc KH có đi vay, dùng đòn bẩy tài chính hay không. Với số tiền này, nhà đầu tư có thể chọn các hạng mục như căn hộ chung cư chung cư, đất nền hoặc xây nhà trọ cho thuê. Với đầu tư đất nền, giám đốc CBRE cũng chỉ rõ quy mô đầu tư chỉ từ 40-50m2 ở các khu vực ven đô thị như quận Bình Chánh, Nhà Bè (gần Long An, Long Hậu). Ngoài ra số vốn này chẳng thể đủ khả năng mua nhà phố.

“Khi đầu tư nhà đất thì tiền chỉ là 1 trong các nhân tố giúp anh chị có thể thành công”, chuyên gia nhà đất cá nhân Phan Công Chánh chia sẻ. Ông Chánh vốn có bí kíp 12 năm đầu tư và 6 năm làm việc có nhà đầu tư cá nhân. Theo vị chuyên gia này, các thứ quan trọng hơn bao gồm: Tư duy phân khúc, công cụ, kỹ năng và kiến thức về ngành.

“Nhiều anh chị bị thiếu mảng rất lớn là kiến thức về ngành nên khi đi vào phân khúc cực kỳ bối rối không biết bắt đầu từ đâu, pháp lý như nào”, ông Chánh nói về thực ở đầu tư giai đoạn này. Theo ông kiến thức về ngành gồm 4 thứ: Kiến thức về từng phân khúc. Ví dụ đầu tư căn hộ chung cư khác đầu tư đất nền như thế nào? Đầu tư dãy nhà trọ hay đầu tư nhà phố có đặc điểm gì?

Thứ 2 là kiến thức về phân khúc, nên vào phân khúc khi nào, ở khu vực nào? Chiến lược ra sao? Thứ 3 là nhân tố pháp lý. Các dạng pháp lý cơ bản nhà đầu tư phải phân biệt được. Khi không nắm được pháp lý thì dù số vốn là 100 tỷ đồng thì cũng rất rủi ro. Thứ 4 là tiền.

Chuyên gia Chánh cũng cho biết ông từng làm 1 cuộc khảo sát trong cộng đồng đầu tư ở Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đây có số vốn trên dưới 1 tỷ đồng hiện có thể đầu tư được căn hộ chung cư cấp cao ở Biên Hòa, Biệt thự ở Nhơn Trạch, Nhà phố ở Hóa An, 500m2 ở Củ Chi, Nhà phố các con phố Nguyễn Kiệm quy mô 7m2 hay đất nền quy mô 120 m2 gần sân bay Long Thành.

Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư chung cư nội đô hay đất ven đô thị? và đấy là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam - Ảnh 1.

1 tỷ đầu tư căn hộ chung cư chung cư cần lưu ý điều gì?

Nói về đầu tư phân khúc căn hộ chung cư, bà Dung cho rằng nhà đầu tư có thể mua cho thuê trong vòng 5-10 năm, sau đây phân phối đi có hy vọng giá căn hộ chung cư tăng cao lên.

Thực sự có căn hộ chung cư giá trị thấp trên dưới 1 tỷ đồng thì chúng ta có thể kỳ vọng vào dòng tiền cho thuê hàng tháng nhưng để kỳ vọng vào lợi nhuận sau vài năm phân phối đi và có lãi thì không cao“, vị giám đốc CBRE thẳng thắn nhận xét.

Bà Dung lấy ví dụ 1 căn hộ chung cư ở quận Bình Tân có mức giá dao động 1,2 tỷ đồng có quy mô 70m2, 2 phòng ngủ khi cho thuê có thể có lương 4 triệu/tháng. Mức giá này thích hợp có gia đình có 1-2 con nhỏ và họ sẵn sàng thuê. Trường hợp này nếu không vay ngân hàng và phân phối đi sau 5 năm thì đấy là khoản đầu tư ổn định an toàn bởi trong quãng thời gian này chưa phân phối vẫn có 1 nguồn tiền từ cho thuê. Tất nhiên giá phân phối cần được tính toán cộng thêm trượt giá, không thấp hơn mức giá mua ban đầu.

Ngược lại trong trường hợp nhà đầu tư cần đi vay 1 nửa để có được căn hộ chung cư này. Với lãi suất dao động 10%/năm thì tiền lãi ngân hàng hàng tháng sẽ cao hơn tiền thuê nhà thu được. Vì thế buộc nhà đầu tư phải phân phối được giá cao hơn 3-4% mới có thể hòa vốn còn không xem như lỗ. Với phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ dưới 1 tỷ đồng, mức tăng trưởng giá 3-4%/năm theo bà Dung là không hề dễ.

Hiện nay 1 số khu vực ở đô thị Hồ Chí Minh có mức giá căn hộ chung cư dao động 1 tỷ hoặc cao hơn gồm quận Bình Tân, quận 8, quận 9 giáp Thủ Đức, Tân Bình. Đó là các căn hộ chung cư 55-70m2 có mức giá từ 1,2-1,8 tỷ đồng. Giá trung bình ở các khu vực này là 17-20tr/m2. Còn mức giá cho thuê các căn hộ chung cư như này hiện chỉ giao động 3-6 triệu/tháng.

Cá biệt ở 1 số dự ở quận 9 có các con phố metro chuẩn bị đi qua. Hiện nhiều nhà đầu tư mua giá ngang bằng phân khúc có kỳ vọng 2021 thì giá sẽ tăng lên. Theo bà Dung, ngoài các dự án này thì đa số các dự án khác không có kỳ vọng nhiều về tăng giá đồng thời nguồn cung tiếp tục tăng lên.

Từ nghiệm của mình, ông Chánh cho rằng đầu tư căn hộ chung cư chỉ có 2 thời điểm sinh lời lần Thứ nhất mở phân phối dự án, đấy là khi giá rẻ nhất. Thứ 2 là sắp bàn giao nhà. Thời điểm này người mua nhìn thấy được đầy đủ tiện ích, căn hộ chung cư mới bàn giao nên sẽ hào hứng mua và là thời cơ để phân phối ra. Tuy nhiên cũng như bà Dung, ông Chánh cho rằng việc giữ căn hộ chung cư 5 năm có hy vọng tăng giá thì phần tăng cũng chỉ bằng tiền gửi ngân hàng nhận lãi.

Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư chung cư nội đô hay đất ven đô thị? và đấy là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam - Ảnh 2.

1 tỷ đồng đầu tư đất nền cần chú tâm điều gì?

Về phía ông Chánh, trong đầu tư nhà đất, kỹ năng thương lượng vô cộng quan trọng để có được giá thích hợp. Với phần khúc đất nền, cần chú tâm tới 2 nhân tố cấu thành gồm đất và nhà. Theo đây nhân tố tăng giá là đất bởi sự hữu hạn của tài nguyên. Trong khi đây kinh phí để xây nhà đã đi vào hoạt động có 1 số villa nhà vườn chỉ ở mức 6 triệu/m2.

“Đất chỗ nào có khả năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì đảm bảo lời”, ông Chánh tiết lộ. Theo chuyên gia này, đừng nghĩ ở Biên Hòa thì mức độ tăng lợi nhuận kém hơn Tp.HCM. Hiện nay nhà đất Tp.HCM bắt đầu chững lại. Trong khi thực ở chính ông Chánh mua 1 căn nhà phố ở khu vực trọng điểm phường An Bình, Tp. Biên Hòa có mức giá 1,3 tỷ đồng sau khi thương lượng có chủ nhà (mức muốn phân phối là 1,4 tỷ đồng). Một tuần sau căn nhà này có người muốn mua lại có giá 1,5 tỷ đồng. Theo ông Chánh câu chuyện ở đấy không phải vốn nữa mà là tư duy, kiến thức ngành, công cụ, kỹ năng.

Về đầu tư đất nền vùng ven nhà đầu tư cần chú tâm tránh các lỗi cơ bản. Chuyên gia này cho rằng nhiều người mua mà không hiểu pháp lý. Ông Chánh chỉ mua đất nền có sổ đỏ và đất thổ cư. Một trong nguồn gốc dễ làm là nếu cần vốn thì có thể sử dụng để thế chấp vay ngân hàng. Trong khi đây các mảnh đất mua giấy tay, hồ sơ chưa hoàn chỉnh hay đất nông nghiệp thì chẳng thể vay ngân hàng. Lúc đây KH cần tiền để quay lại phân khúc khi có thời cơ mà chẳng thể làm được.

Nguyên tắc thứ 2 theo ông Chánh là chỗ nào có người thì giá đất mới lên. Chuyên gia này tránh đầu tư ở các vùng không có người hay chờ mong vào quy hoạch. Tư duy của ông Chánh là không chờ phân khúc mà mua là có lời ngay, giá tốt ở thời điểm giai đoạn này thay vì chờ tương lai.

“Đỏ mắt” tìm mua nhà phố ở khu vực trọng điểm TP. Hồ Chí Minh

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: