Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm nguồn vốn ra sao khi giờ “G” siết tín dụng đang đến gần?

Khánh Hoà: Triển khai công tác GPMB xây cao tốc Bắc – Nam
Đổ nợ sau khi mua nhà ở xã hội
Đầu tư cho thuê chung cư – Mảnh đất có còn màu mỡ?

Trên phân khúc bất động sản (bất động sản) Việt Nam, hơn 80% doanh nghiệp (DN) tùy thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động vốn từ bạn. Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn.

Tuy nhiên, theo Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), từ đầu năm 2019, 1 số ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (thay vì 45% như GĐ này). Điều này có nghĩa, nguồn tín dụng chính cung cấp cho 1 số dự án bất động sản sẽ bị kiểm soát nghiêm ngặt hơn trong thời gian tới.

Thống kê của NHNN, dư nợ tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của 1 số chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay bất động sản ước chừng phải lên gần 20%, nếu cùng cả cho vay bất động sản ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng. Vì hiện tỷ trọng cho vay tiêu dùng ở mức 18%, trong đấy có hơn 1 nửa là cho vay mua nhà.

Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm nguồn vốn ra sao khi giờ G siết tín dụng đang đến gần? - Ảnh 1.

Đây là con số rất lớn, nếu không kiểm soát, tín dụng tiếp tục đổ vào phân khúc này sẽ có nguy cơ tạo ra bong bóng trong thời gian tới. Và thực tại cho thấy, trong năm 2018, phân khúc bất động sản Việt Nam đã trải qua vài cơn sốt đất, trong đấy có lý do nguồn tín dụng ngân hàng chảy vào phân khúc này gây cơn bão giá.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, mới đấy, Chính phủ 1 lần nữa đề nghị từ nay đến cuối năm, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách bán hàng tiền tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho 1 số tổ chức tín dụng, kiểm soát nghiêm ngặt tín dụng vào bất động sản. Đồng thời, sẽ thanh tra đột xuất 1 số tổ chức tín dụng có tốc độ tăng cho vay cao vào bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.

Chính bởi thế, NHNN cần thiết phải siết diện tích cho vay bất động sản, ngay cả khi việc kiểm soát này sẽ tác động nhất định đến phân khúc bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, không phải mới đấy mà suốt 3 năm qua, NHNN đã thi công công đoạn và từng bước thực hiện, tạo thời gian để 1 số chủ thể trên phân khúc chủ động dự trù nhằm giảm rủi ro thanh khoản, chắc chắn làm việc ngân hàng bền vững. Trên thực tại, nhiều ngân hàng thương mại cũng đã giảm dần theo công đoạn đề ra của NHNN.

Trước tình hình này, thời gian qua nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đã xoay chuyển chiến lược tìm kiếm nguồn vốn đầu tư mới, giảm dần sự tùy thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Trong đấy, làm việc thường thấy nhất là 1 số doanh nghiệp địa ốc đã ồ ạt “rủ” nhau niêm yết trên sàn chứng khoán để huy động vốn trong GĐ tới.

Theo chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho rằng việc trong vài tháng gần đấy 1 số doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa ồ ạt lên sàn hoặc chuyển sản niêm yết đang biểu hiện nhu cầu huy động vốn rất lớn trong khi hệ thống 1 số tổ chức tín dụng giới hạn nguồn vốn vay trung và dài hạn.

Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm nguồn vốn ra sao khi giờ G siết tín dụng đang đến gần? - Ảnh 2.

Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho biết thêm, phân khúc chứng khoán được xem là kênh tìm vốn hợp lý hiệu quả cho 1 số DN bất động sản, bởi lẽ nguồn vốn cung cấp cho 1 số dự án đòi hỏi lớn và dài hạn. Hiện nay có dao động 60 DN bất động sản đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều DN huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả. Với diện tích vốn hóa của phân khúc chứng khoán Việt Nam đã trên 70% GDP thì đấy là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nhìn chung và đặc trưng là 1 số DN bất động sản.

Ngoài ra, có sự sôi động trở lại của phân khúc bất động sản, trong 3 năm gần đấy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư vào 1 số doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết hoặc doanh nghiệp đại chúng dự trù niêm yết có diện tích vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở phong phú. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so có đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh phân khúc chứng khoán trong đà bình phục như GĐ này.

Trao đổi có chúng tôi về chọn lọc đưa 1 doanh nghiệp con lên sàn mới đấy, ông Nguyễn Đình Trung – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp., cho biết: “Đưa 1 doanh nghiệp con niêm yết trên sàn chứng khoán cũng là 1 công đoạn đã được chúng tôi dự trù khá kỹ. Đó cũng là 1 phần muốn thoát khỏi sự tùy thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng thương mại, phần khác đến đúng thời điểm cần phải lên sàn là phải lên”.

Cũng theo ông Trung: “Chúng tôi cần phải tính toán thật kĩ lưỡng để chắc chắn hài hòa lợi ích của 1 số nội khu quá trình đàm phán mua lại quỹ đất hoặc hợp tác đầu tư 1 dự án bất động sản nào đấy. Thời gian qua, hệ thống ngân hàng đang thực hiện siết chặt cho vay đầu tư bất động sản bằng nhiều biện pháp khác nhau, bởi thế đã tác động không ít đến nhiều doanh nghiệp không mạnh về vốn nên họ đang chuyển hướng để lớn mạnh”.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc giảm dần mật độ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ đem đến các tác động cả tích cực và tiêu cực đối có 1 số DN bất động sản. Trước hết, đấy là thách thức đối có 1 số doanh nghiệp khi huy động vốn phục vụ cho làm việc đầu tư, kinh doanh khi tín dụng cho lĩnh vực bất động sản bị hạn chế.

Tuy nhiên, ở chiều tích cực, đấy được xem là thời cơ tốt đối có 1 số doanh nghiệp bất động sản. Cơ hội được tạo ra ở chỗ khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế sẽ là “lực đẩy” để 1 số doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, cắt giảm dần sự tùy thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, nhằm phát triển doanh nghiệp bền vững.

Doanh nghiệp bất động sản loay hoay tìm nguồn vốn ra sao khi giờ G siết tín dụng đang đến gần? - Ảnh 3.

Ngoài ra, khi ngân hàng Nhà nước hướng đến kiểm soát, hạn chế tín dụng cho bất động sản 1 1 sốh nghiêm ngặt hơn, sẽ giúp cho phân khúc bất động sản làm việc ổn định, tránh hiện trạng phát triển quá nóng, hướng nhiều đến đầu tư đầu cơ mà không phải là sử dụng cuối cùng.

“Việc nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn đối có doanh nghiệp bất động sản không phải là bài toán tiện dụng. Tuy nhiên đấy là đề nghị cần thiết đối có 1 số doanh nghiệp làm việc trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh cần nguồn vốn rất lớn như lĩnh vực bất động sản”, ông Châu cho biết.

Để từng bước nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn, ông Châu cho rằng 1 số doanh nghiệp bất động sản có thể đi theo nhiều hướng khác nhau. Trước hết, 1 số doanh nghiệp nên tham khảo chuyển đổi thành doanh nghiệp cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành doanh nghiệp đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn chuyển nhượng chứng khoán. Song song có đấy, 1 số doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một hướng đi khác là 1 số doanh nghiệp cần chọn lọc đối tác là 1 số đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có danh tiếng và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp nội tăng cường nguồn lực, mà thông qua liên kết, hợp tác, doanh nghiệp còn học hỏi được bí kíp của 1 số doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài về biện pháp phát triển dự án, phong 1 sốh, thiết kế thi công cũng như vấn đề nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp…

Còn theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group, 1 số ngân hàng thương mại khi cho vay bất động sản có 2 đối tượng chính. Đó là bạn là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và bạn là người mua nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực. “Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự chọn lọc nguồn vốn vay nên sắp tới sẽ chẳng thể tiếp cận được 1 số sản phẩm nhà ở càng ngày càng khan hiếm nguồn cung”, ông Phúc nói thêm.

Thay vào đấy, Ngân hàng Nhà nước cần có các cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích 1 số chủ đầu tư phát triển 1 số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại hầu hết người dân GĐ này. Không hạn chế room tín dụng đối có 1 số chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Khuyến khích 1 số ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho bạn cá nhân.

Đối có 1 số ngân hàng thương mại, theo ông Phúc nên có chính sách bán hàng cho vay thuận lợi đối có bạn mua nhà lần đầu, bạn mua nhà có mục đích để ở chứ không phải đầu tư. “Việc này sẽ không khó có 1 số ngân hàng vì có thể xác định được mục đích vay khi thẩm định hồ sơ của bạn và cần ưu đãi lãi suất vay”, ông Phúc góp ý.

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: