Không phải cứ đầu tư vào shophouse là có lợi nhuận cao, nhiều khi còn “vỡ mộng” và đây là những kinh nghiệm quý giá

Những bất thường khi giao hơn 30ha đất tái định cư cho doanh nghiệp
Toàn cảnh đại công trường hạ tầng giao thông quy mô lớn trải dài khắp khu Đông TP.HCM
Đà Nẵng: Phát hiện thêm hàng loạt sai phạm nghiêm trọng tại Tổ hợp khách sạn Mường Thanh

Thực tế cho thấy, không phải nhà đầu tư (nhà đầu tư) nào đầu tư vào nhà phố thương mại (hay còn gọi là bất động sản thương mại) cũng đạt lợi tức như kỳ vọng. Vây đâu là một vài nhân tố chọn lọc trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư ở phân khúc này?

nhà đầu tư chuộng nhà phố thương mại vì kỳ vọng lợi nhuận tốt

Trên phân khúc bất động sản GĐ này có 2 dạng nhà phố thương mại là nhà phố thương mại căn hộ cao tầng (một vài căn nhà nằm tầng trệt chung cư) và nhà phố thương mại nhà phố. Thực tế cho thấy, sản phẩm này bung ra phân khúc đều được khách mua đâyn nhận khá tốt. Tuy nhiên, câu chuyện về lợi tức không phải dự án nào cũng giống nhau.

Khảo sát cho thấy, ở góc độ đầu tư cho thuê, không phải nhà phố thương mại nào cũng đem lại tỉ suất sinh lời tốt cho nhà đầu tư. Một số nhà phố thương mại ở chung cư, nhà đầu tư mua 5-6 tỉ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ đạt 20-30 triệu đồng/tháng hay nhà phố thương mại nhà phố có giá lên tới 40-50 tỉ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ đạt ngưỡng trên dưới 50 triệu đồng/tháng.

Thậm chí, có 1 số dự án nhà đầu tư muốn khai thác cho thuê cũng gặp khó vì nhu cầu không có mặc dù tọa lạc ở địa điểm đẹp. Chẳng hạn, ở 1 dự án khu thành phố trên một vài con phố Mai Chí Thọ (Q.2), 1 số căn nhà phố thương mại đã phân phối cho nhà đầu tư một vàih đây cả năm nhưng tỉ lệ lấp đầy cho thuê và lợi nhuận có về cho nhà đầu tư chưa ổn định.

Được biết lí do cụm dân cư mới đang trong quá trình hình thành, còn khá tách biệt có ngoại khu nên chưa lôi kéo lượng dân cư đông đúc về, ảnh hưởng phần nào đến lượng cầu/khách thuê trong vận hành kinh doanh nhà phố thương mại.

Ngược lại, ở Phú Mỹ Hưng, một vài nhà phố thương mại tung ra đều lấp đầy có tỉ lệ đạt gần 100%, giá cho thuê khá cao. Nơi đây, một vài nhà phố thương mại không chỉ phục vụ cư dân Phú Mỹ Hưng mà hầu như trọn vẹn cư dân Q.7 đến đây để vui chơi, mua sắm, sử dụng dịch vụ thương mại.

Không phải cứ đầu tư vào nhà phố thương mại là có lợi nhuận cao, nhiều khi còn vỡ mộng và đây là một vài bí kíp quý giá - Ảnh 1.

Mức độ tăng giá của nhà phố thương mại trên phân khúc khá ấn tượng. Ảnh: Hạ Vy

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng: 2 điều khiến nhà đầu tư kỳ vọng và ưa chuộng loại hình nhà phố thương mại ở khu chung cư hoặc trong một vài khu thành phố đây là giá trị tăng lên của sản phẩm cao hơn so có sản phẩm bình thường; và lương ổn định từ vận hành cho thuê.

Tuy vậy, mức độ sinh lợi của loại hình này còn tùy thuộc vào nhiều nhân tố. “Những dự án nằm trong khu dân cư đã đi vào vận hành, sầm uất thì nhà phố thương mại trong đây tiện dụng kinh doanh hơn là một vài dự án nằm ở khu mới hoàn toàn và xung quanh chưa có gì hết”, bà Hương cho hay.

Mức độ tăng giá của loại hình này cũng khá ấn tượng. Khảo sát cho thấy, một vài nhà phố thương mại nhà phố biến động tăng giá mạnh trên 30%/năm, có 1 số dự án tăng 200-300% trong vòng 2.5 năm. Ở nhà phố thương mại căn hộ cao tầng thì mức độ tăng giá đạt trung bình từ 15-25%/năm.

Thường giá nhà phố thương mại cao gấp đôi, gấp ba so có sản phẩm bình thường và nhà đầu tư cũng kỳ vọng mức sinh lợi gấp rưỡi hoặc gấp đôi. Theo ông Nguyễn Quốc Vy Liêm, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, trong GĐ đầu, bạn mua sản phẩm này chủ yếu là nhà đầu tư.

Họ sẽ phân phối lại cho một vài bạn có nhu cầu buôn phân phối thực sự trong GĐ bàn giao và đi vào vận hành. Thường thì “sang tay” 2-3 tháng, nhà đầu tư cũng kiếm lời từ 200-300 triệu đồng. Với một vài nhà đầu tư “dài hơi” thì đợi đến khi căn hộ cao tầng đi vào vận hành, dân cư về sinh sống thì mức độ sinh lời cao hơn, tùy vào lượng dân cư lấp đầy.

nhà đầu tư lưu ý gì khi bỏ tiền vào nhà phố thương mại?

Bà Nguyễn Thanh Hương cho rằng, việc nhà đầu tư sinh lợi từ nhà phố thương mại mạnh hay yếu tùy thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau. Một sản phẩm tăng lên giá trị hay chắc chắn được nguồn thu tốt thì chủ đầu tư dự án đây phải chắc chắn được nhân tố về hạ tầng nội khu và hạ tầng xã hội. Có bởi thế mới có khả năng lôi kéo khách nội khu và khách ngoại khu vào dự án. Với nhà phố thương mạis căn hộ cao tầng và nhà phố, việc lợi tức cho thuê tốt hay không tùy thuộc vào khả năng lấp đầy cư dân của dự án căn hộ cao tầng/khu thành phố đây.

“nhà đầu tư trước khi bỏ tiền nên nhìn vào bộ mặt của chủ đầu tư dự án. Xem mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án của họ đến đâu, tiềm năng phát triển và lôi kéo khách khu vực và tiệm cận về dự án như thế nào. Những chủ đầu tư có tiềm lực họ sẽ đồng bộ một vài tiện ích hạ tầng trước khi kéo cư dân về ở. Khi đây, lượng người sử dụng đông, nhộn nhịp thì nhà phố thương mại mới có giá trị về mặt kinh doanh, cho thuê ổn định”, bà Hương đánh giá.

Bà Hương cũng “mách” nước cho một vài nhà đầu tư có ý định “bỏ tiền” vào nhà phố thương mại hiểu rõ hơn về mức độ kỳ vọng sinh lợi ở phân khúc này. Theo bà Hương, luôn luôn có công đoạn kỳ vọng tăng giá tùy thuộc vào từng GĐ phát triển dự án. Do đây, ở GĐ đầu, khi chủ đầu tư đầu tư hạ tầng, tiện tích thì công đoạn tăng giá trị của sản phẩm tốt hơn, cao hơn so có dòng tiền cho thuê. Nếu nhà đầu tư có ý định sang nhượng thì nên bỏ tiền ở GĐ đầu. Còn ở giai đoan sau, khi cư dân đã vào ở, tiện ích hạ tầng đã lên đồng bộ thì kỳ vọng dòng tiền ổn định cho thuê sẽ chiếm ưu thế.

Không phải cứ đầu tư vào nhà phố thương mại là có lợi nhuận cao, nhiều khi còn vỡ mộng và đây là một vài bí kíp quý giá - Ảnh 2.

nhà đầu tư nên tìm kiếm một vài khu vực dân cư, hạ tầng đã đồng bộ để đầu tư nhà phố thương mại. Ảnh: Hạ Vy

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Vy Liêm khẳng định, nếu cung cấp một vài điều kiện khu dân cư đông đúc, khu vực xung quanh chưa nhiều tiện ích dịch vụ mọc lên, cư dân ngoại khu có thể vào sử dụng thì kỳ vọng về mức độ sinh lợi của vận hành kinh doanh nhà phố thương mại sẽ rất tốt.

“nhà đầu tư nên tính toán xem khu vực đây có cư dân đông đúc không, mua về có phân phối hàng kinh doanh gì được không trước khi chọn lọc đầu tư. Nếu thấy không chắc chắn một vài nhân tố cần thiết thì chưa vội chọn lọc đầu tư, mà chờ đợi khi căn hộ cao tầng bàn giao và đi vào vận hành sẽ giảm rủi ro”, ông Liêm đưa ra lời khuyên.

Theo ông Liêm, để đạt lợi nhuận và an toàn trong đầu tư thì nhà đầu tư nên chọn nhà phố thương mại có giá trị vừa từ 2-7 tỷ đồng, để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không, chọn khu vực đông đúc dân cư và khu căn hộ cao tầng có không gian mở có dân cư xung quanh, đồng thời, khu xung quanh không có quá nhiều tiện ích dịch vụ như ăn uống, cafe, … thì sẽ lôi kéo khi kinh doanh hơn.

Cuối năm, đất nền khu Đông Sài Gòn lại nóng?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: