Luật Đất đai 2013: Kinh tế học đất đai – những vấn đề cốt lõi

Tiến độ dự án – bảo chứng “vàng” hấp dẫn khách mua
Tự ‘vẽ’ dự án trên ruộng muối để bán ở Bà Rịa Vũng Tàu
Vì sao người dân Hà Nội “quay lưng” với nhà chung cư tái định cư?

Trong sửa đổi Luật Đất đai, 1 số quy định về tài chính đất đai gồm quản lý giá đất, tạo nguồn lực từ thuế đất và giá trị đất công đâyng vai trò quan trọng danh tiếng đối có hoạt động đất đai.

Hiện ở 1 số nước phát triển đã trở thành 1 số nước công nghiệp mới cũng bắt đầu từ nguồn lực thuế đất và giá trị đất công. Vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần đặt nhiệm vụ cải 1 sốh thực chất hệ thống tài chính đất đai, vượt qua mọi thách thức, rào cản về tư duy nhằm tạo thời cơ cho phát triển đất nước.

VietnamPlus xin ra mắt bài viết về kinh tế học đất đai của giáo sư-tiến sỹ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nguồn thu bền vững từ hệ thống tài chính hiệu quả

Từ lý luận cũng như bí kíp quốc tế, có thể thấy hệ thống tài chính đất đai hiệu quả sẽ có lại nguồn thu bền vững cho ngân sách địa phương, bảo đảm đầy đủ nguồn lực cho phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

Ở đa số 1 số nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 50% tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh thuế đất và 1 số loại thuế khác). Như vậy hệ thống tài chính đất đai bao gồm giá đất và định giá đất: thuế đất đai và nhà đất; 1 số phương thức chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính.

Ở Việt Nam, 1 đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang phân khúc, nguồn lực đất công, tài sản công vô cộng lớn tạo nên thời cơ thuận lợi cho tăng vốn đầu tư phát triển nếu biết 1 sốh thu từ đất công.

Hiện Luật Đất đai đã đạt được 1 bước tiến mới trong quản lý giá đất, trong đây khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế phí về đất đai và 1 số trường hợp cần ưu đãi về giá đất.

[Luật Đất đai 2013: Những phát sinh khi thực thi ở địa phương]

Một trong các gặp khó nhất chính là chẳng thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất phân khúc vì giá đất thực không được ghi nhận trên 1 số hợp đồng chuyển nhượng về đất đai. Ngoài ra, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá phân khúc ở mức đáng kể, nguyên do chủ yếu là 1 số địa phương vẫn lo rằng 1 số nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân; biện pháp tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào mật độ phần trăm của bảng giá đất…

Hệ thống thuế về đất đai và nhà đất ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành công cụ điều tiết phân khúc.

Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước có lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai nhưng chỉ như 1 chủ trương mà chưa có bất kỳ 1 quy định nào về biện pháp thực hiện.

Trên thực tại, mới chỉ có Đà Nẵng thực hiện biện pháp thu hồi cả đất kề bên hạ tầng, quy hoạch lại đất kề bên và thực hiện đấu giá đất để thu hồi lại kinh phí đã đầu tư hạ tầng. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện biện pháp thu hồi đất kề bên hạ tầng trên phạm vi rộng, quy hoạch lại và thực hiện tái an cư tại chỗ.

Hà Nội thì chưa thực hiện bất kỳ biện pháp nào, kinh phí phát triển hạ tầng quá cao đã tạo nên các con các con phố đắt nhất hành tinh, các nhà siêu mỏng, siêu méo giáp có mặt các con phố.

Luật Đất đai 2013: Kinh tế học đất đai - các vấn đề cốt lõi - Ảnh 1.

Ảnh chỉ có tính minh họa. (Ảnh: Trần Xuân Tình/TTXVN)

Bên cạnh đây, phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua 1 số dự án thi công-chuyển giao (BT) đang gây bức xúc lớn trên công luận.

Tất cả mọi dự án BT đã được thanh tra hoặc kiểm toán đều có sai phạm; sự mất mát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng biểu hiện ở chỗ hạ tầng đã đã đi vào hoạt động nhưng không được định giá và đất đai đem đổi cũng không được định giá.

Giá trị đem đổi chỉ dựa hoàn toàn vào dự toán của dự án BT, được sử dụng làm căn cứ để ký kết hợp đồng BT giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư tư nhân.

Sự thiếu minh bạch này gắn có nguy cơ tham nhũng rất cao bởi Luật Đất đai có 1 điều quy định về đất đai giao cho 1 số dự án công tư đối tác (PPP), trong đây có BT nhưng chỉ đề cập tới thẩm quyền giao đất mà không quan tâm tới giá trị đất đai, mặt khác Luật Đất đai lại không có quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất nên 1 số dự án BT đều thực hiện theo phương thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện.

Cần thi công hệ thống giám sát và đánh giá sử dụng đất

Để thực hiện việc tạo dựng 1 số chính sách bán hàng đất đai nhằm mục tiêu tăng giá trị đất đai sử dụng cần phải có 1 hệ thống giám sát và đánh giá sử dụng đất gắn có 1 số chỉ số về hiệu quả, hiệu suất và tác động của sử dụng đất.

Trước hết, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ 1 số loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo bằng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên 1 số hợp đồng chuyển nhượng và giao cho Bộ Tài chính giải đáp thực hiện.

Các cơ quan quản lý và truyền thông cần nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất trên hợp đồng để tránh gặp rủi ro pháp lý như khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên đã nhận tiền chi trả lại bên đã trả tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng hoặc cơ quan quản lý lấy giá đất theo hợp đồng làm căn cứ để tính giá trị bồi thường khi đất đai bị nhà nước thu hồi.

Về khung giá đất và bảng giá đất phải xác định thích hợp có giá trị phân khúc còn khi cần thiết thì giảm tỷ suất tính nghĩa vụ tài chính cho thích hợp cuộc sống thực tại của người dân. Hơn nữa, Việt Nam có thể học tập bí kíp nước ngoài về thi công hệ thống 1 số thửa đất có giá chuẩn để có biện pháp thích hợp cho định giá vô số trong thi công khung giá đất và bảng giá đất; bổ sung quy định về khung giá đất và bảng giá thuê đất vào Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất.

Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng phải gắn có quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng có lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục hiện trạng không bảo đảm phong cảnh thành phố, hiện trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Việt Nam cần ứng dụng cơ chế: nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên cộng có giải quyết tái an cư tại chỗ; thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai; cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối có 1 số dự án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.

Đối có 1 số dự án BT, cần bổ sung 1 điều quy định riêng trong Luật Đất đai, trong đây quy định về điều kiện ứng dụng; phạm vi ứng dụng; nội dung hợp đồng BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, đề nghị về định giá khu vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng.

Về điều kiện ứng dụng, phải có đánh giá kinh phí, lợi ích của phương án BT và phương án nhà nước đấu giá đất lấy tiền thi công hạ tầng, bảo đảm hiệu quả lợi ích trừ kinh phí của phương án BT cao hơn.

Bổ sung cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất vào Luật Đất đai có phương thức chấm thầu vòng 1 về biện pháp công nghệ, chấm thầu vòng 2 về quy mô đất đai cần sử dụng. Cơ chế này được ứng dụng đối có 1 số dự án đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, kể cả vốn bằng tiền hay bằng đất đai, dự án BT.

Hồ sơ đấu thầu 1 số dự án BT phải được Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia thẩm định về phần giá trị đất công, tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng. Về phạm vi ứng dụng, chỉ được ứng dụng đối có các công trình hạ tầng quan trọng, cần thi công sớm mới có thể mở hướng phát triển mà chẳng thể thu xếp được nguồn vốn đầu tư công.

Bên cạnh đây, theo bí kíp của nhiều nước công nghiệp phát triển, quy hoạch thành phố và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra 1 kịch bản phát triển khiến cho giá trị đất đai tăng lên. Các cơ quan quản lý có thể phát hành Giấy chứng nhận quyền phát tiển cho 1 số nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực hiện quy hoạch và hưởng lợi từ quy hoạch./.

Bài cuối: Rà soát, sửa đổi 1 số quy định pháp luật nhằm tăng cường quản lý đất đai

Phó Thủ tướng đề nghị Hà Nội xử lý nghiêm vi phạm về đất đai, thi công dọc các con phố Nguyễn Hoàng

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: