Những con số bất ngờ về thị trường địa ốc TP.HCM 10 tháng đầu năm 2018

Cận cảnh dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc bỏ hoang gần 20 năm ở trung tâm TP.HCM
Đầu tư cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng kiến trúc Go Green
Cận cảnh diện mạo mới Nhà ga T1 Nội Bài sau một năm nâng cấp

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), 10 tháng năm 2018, phân khúc bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Riêng phân khúc TP.HCM 10 tháng năm 2018 có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra phân khúc của 65 dự án có tổng số 23.759 căn nhà (trong đây, có 22.684 căn hộ chung cư và 1.075 căn nhà thấp tầng), có tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng.

Trong đây, phân khúc đẳng cấp có 7.444 căn, chiếm mật độ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm mật độ 49,4%; phân khúc giá tốt có 4.584 căn, chiếm mật độ 19,3%.

So sánh tình hình phân khúc bất động sản thành phố 9 tháng năm 2018 có 9 tháng năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm: Số lượng dự án giảm 11,1%; Tổng số căn nhà đưa ra phân khúc giảm 39,2%; Phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; Phân khúc căn hộ chung cư trung cấp giảm 37,5%; Phân khúc căn hộ chung cư giá tốt giảm mạnh đến 68%.

HoREA còn cho biết thêm, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa chắc chắn sự phát triển bền vững của phân khúc bất động sản và chắc chắn an sinh xã hội vì mật độ căn hộ chung cư giá tốt chỉ đạt 19,3%, chiếm mật độ quá thấp.

Theo HoREA, phân khúc đẳng cấp chiếm đến 1/3 phân khúc (mật độ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung ở TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng. Đây là thể hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển phân khúc bất động sản thiếu bền vững.

Bởi lẽ, trong phân khúc bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ chung cư giá tốt, giá vừa túi tiền chiếm mật độ lớn nhất; thứ hai là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp; còn phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp chiếm mật độ nhỏ nhất.

Trong 10 tháng năm 2018, Sở Xây dựng đã trình UBND TP.HCM 116 dự án nhà ở thương mại, tương đương cộng kỳ năm trước, trong đây có 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 25 dự án; chấp thuận đầu tư 73 dự án; điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án.

UBND thành phố đã chấp thuận cho giao dịch 15/23 dự án bất động sản (M&A) tăng 27% so có cộng kỳ năm trước. Trong 10 tháng qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta đạt 27,9 tỷ USD, trong đây, có gần 6 tỷ USD đầu tư vào bất động sản. Riêng ở TP.HCM, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD.

Trong đây, nguồn vốn FDI vào phân khúc bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã lôi kéo được hơn 01 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI, đứng thứ ba, giảm đáng kể so có năm 2017, đứng đầu là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore.

Trong 10 tháng qua, trên địa bàn thành phố đã có 35.585 công ty đăng ký kinh doanh, trong đây có gần 2.600 công ty bất động sản, tăng 16,5% so có cộng kỳ năm trước, chiếm 7,2% trong tổng số công ty đăng ký.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, trong phạm vi cả nước, số công ty bất động sản (chủ yếu làm việc trong lĩnh vực môi giới) ngừng làm việc không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 07 tháng đầu năm 2018 là 773 công ty, tăng 74,5%; số công ty tạm ngừng kinh doanh cũng dẫn đầu có mức tăng 46,6% so có cộng kỳ năm trước.

Đặc biệt, báo cáo của HoREA cho thấy từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép ở 1 số quận ven và huyện ngoại thành.

Theo đây, cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất giai đoạn này khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và ở 3 khu vực chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong một số năm gần đây cũng đã xuất hiện 1 số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, nhà phố thương mại. Trong đây, có loại hình căn hộ chung cư condotel ở một số khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có biện pháp quản lý và định hướng phát triển thích hợp.

Trên thực ở, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại phân phối căn hộ chung cư condotel có giá rất cao, tương đương giá phân phối căn hộ chung cư đẳng cấp thu được lợi nhuận rất lớn; hoặc chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm và cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” cho bạn, nhưng không có cơ sở pháp lý để chắc chắn thực hiện một số cam đoan này.

Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã lôi kéo 1 phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào một số dự án căn hộ chung cư. Hiện nay, cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

Bên cạnh đây, hiện trạng quá thiếu loại căn hộ chung cư nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ chung cư cho thuê giá rẻ thích hợp có khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có lương thấp thành phố đang tiềm ẩn nhân tố gây bất ổn trong xã hội. Ngoài ra, đã có 1 phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng thời, theo HoREA môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu “lợi ích nhóm”, “chủ nghĩa tư bản thân hữu” đã tác động làm nản lòng một số công ty làm ăn chân chính, gây cản trở cho công ty trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, một số dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng thi công – chuyển giao (BT).

Qua một số con số trên, HoREA khẳng định rằng phân khúc sẽ chẳng thể xảy ra “bong bóng” bất động sản trong một số tháng cuối năm 2018 đến tết âm lịch Kỷ Hợi.

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: