Ông Nguyễn Minh Khang – CEO LDG Group “bắt mạch” xu hướng đầu tư BĐS vùng ven TP.HCM

HoREA: 30 dự án trên “đất vàng” TPHCM nằm trong danh sách truy thu tiền sử dụng đất của Kiểm toán Nhà nước
Cò đất vùng ven “ăn theo” chủ trương chuyển đổi đất nông nghiệp
Đánh thuế nhà trên 700 triệu đồng: Bộ Tài chính giải thích thế nào?

Bức tranh bất động sản khu vệ tinh Tp.HCM có vẻ sáng sủa trong các năm tới khi nhiều nhận định cho rằng, sức mua đang thiên về các dự án ở khu ven, kế bên. Các chủ đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển mạnh về khu vực này để đâyn đầu sức mua trong các năm tới.

Chúng tôi có cuộc thảo luận có ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (LDG) xung quanh câu chuyện đầu tư bất động sản khu ven, kế bên Tp.HCM, các khúc mắc cần tháo gỡ và các dự đoán nhu cầu phân khúc bất động sản trong vòng 2-3 năm tới.

Theo ông, khẩu vị của người mua bất động sản GĐ này là gì?

Ông Nguyễn Minh Khang: Người mua bất động sản GĐ này có nhiều phân khúc và đối tượng khác nhau. Tuy nhiên, nếu xét về góc độ nhu cầu thì có thể chia làm 2 đối tượng chính là nhà đầu tư và bạn mua để ở.

Dù là đối tượng nào thì tiêu chí giá luôn là quan tâm danh tiếng của người mua nhà. Phân khúc tầm trung luôn lôi kéo cả hai đối tượng này và là phân khúc quyến rũ, có nguồn cầu lớn. Các bất động sản xoay quanh mức giá dưới 2 tỷ đồng bao gồm cả căn hộ cao tầng và đất nền đều có lượng người mua cao vì tính thanh khoản tốt, thích hợp lương phần nhiều người dân.

Ông Nguyễn Minh Khang - CEO LDG Group bắt mạch xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven TP.HCM - Ảnh 1.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG

Ngoài nhân tố giá, người mua nhà GĐ này quan tâm nhiều đến các nhân tố về an ninh, chất lượng, tiện ích và hoạt động quản lý. Các nhân tố này ảnh hưởng đến giá trị tài sản và cuộc sống của người mua bất động sản. Nhất là khi kinh tế phát triển, lương cao hơn, người mua bất động sản càng khắt khe trong chọn lọc các tiêu chí trên nhiều hơn.

Dường như sự dịch chuyển của các chủ đầu tư và người mua bất động sản đang khá mạnh mẽ về khu ven, kế bên Tp.HCM. Ông nghĩ sao về sự dịch chuyển này. Liệu người mua có thuận tiện hưởng ứng khu ven khi mà thực ở hạ tầng giao thông ở 1 số nơi chưa được như kỳ vọng?

Ông Nguyễn Minh Khang: Sự dịch chuyển của các chủ đầu tư trong các năm qua có thể thấy rất rõ. Nó biểu hiện sự nhạy bén và sự nắm bắt nhu cầu nhanh của các chủ đầu tư. Việc người mua bất động sản vùng ven là xu hướng thích hợp có chính sách phân phối hàng vĩ mô của chính quyền GĐ này.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển này chủ yếu mạnh ở các khu vực có hạ tầng tốt, tốc độ đô thị hóa nhanh như khu vực phía Đông, phía Nam (Bình Chánh, quận 8). Riêng khu vực Tây Bắc vẫn chưa thực sự tạo được phân khúc do hạn chế về diện tích dân số, cơ sở hạ tầng và các chính sách phân phối hàng giãn dân.

Thị trường bất động sản nhìn chung giảm tốc. Ông nghĩ nút thắt lớn nhất của phân khúc và của các DN bất động sản GĐ này là gì, cái nào cần tháo gỡ nhiều nhất?

Ông Nguyễn Minh Khang: Thị trường bất động sản trong năm 2018 và bước qua năm 2019 đang có dấu hiện chững lại. Việc phân khúc bất động sản giảm tốc là do nhiều nhân tố tác động. Trong đây, các chính sách phân phối hàng vĩ mô và nhân tố liên quan đến thủ tục, luật định góp phần không nhỏ.

Ngoài việc siết chặt tín dụng vay mua bất động sản, năm 2018 là năm mà Hiệp hội bất động sản TP.HCM phải lên tiếng về các gặp khó mà công ty phải đối mặt do quy trình pháp lý, thủ tục và quy định thiếu nhất quán, thiếu rõ ràng của luật ban hành. Các vấn đề này đã được Hiệp hội nêu ra và nhận được sự hỗ trợ của chính quyền đô thị để tháo gỡ sớm cho công ty.

Bên cạnh đây, quỹ đất càng ngày càng hạn hẹp và công ty càng ngày càng nhiều sẽ tăng sức ép tranh giành. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến phân khúc địa ốc nhìn chung.

Việc giá đất khu kế bên Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương….có xu hướng tăng lên mau chóng thời gian qua khi nguồn cung sản phẩm TP hạn hẹp. Ông có nghĩ rằng, liệu sự khan cung có phải là cái cớ để các chủ đầu tư vin vào đẩy giá dự án lên cao?

Ông Nguyễn Minh Khang: Thời gian qua, đất nền vùng ven và các sản phẩm bất động sản đồng loạt tăng giá mạnh. Khu vực ghi nhận mức giá tăng nhanh là phía Đông đô thị và Đồng Nai. Trong đây, nhiều khu vực giá tăng gấp nhiều lần.

Ngoài nguồn gốc nguồn cung sản phẩm ít do quỹ đất hạn hẹp thì nhu cầu của người mua cũng tăng mạnh. Điều này sẽ không tránh khỏi việc nhiều chủ đầu tư lợi dụng đẩy giá cao. Tuy nhiên, con số này không nhiều và không làm mang tính chọn lọc của phân khúc, chủ yếu nằm ở các chủ đất phân lô nhỏ lẻ, manh mún.

Đối có các dự án diện tích, được đầu tư bài bản, các chủ đầu tư đều căn cứ vào nhu cầu phân khúc để định giá thích hợp, chính xác.

Ông nhận định thế nào về bức tranh của phân khúc khu ven, kế bên Tp.HCM trong vòng 2-3 năm tới ?. Giả sử, việc các chủ đầu tư ồ ạt tham dự phân khúc khu ven trong GĐ sắp tới liệu có gây nên hệ lụy gì đáng kể không, thưa ông?

Ông Nguyễn Minh Khang: Năm 2018, phân khúc vùng ven bắt đầu chững lại GĐ nửa cuối năm. Tuy nhiên, lượng chuyển nhượng vẫn ghi nhận tốt. Các dự án được đầu tư bài bản, có diện tích vẫn lôi kéo người đầu tư. Phân khúc căn hộ cao tầng ở vùng ven vẫn tăng giá mạnh và chuyển nhượng tốt.

Trong vòng 2 – 3 năm tới, phân khúc sẽ có tính ổn định hơn nhưng vẫn theo hướng phát triển. Sẽ rất khó có 1 cuộc trầm lắng kéo dài như trước đây. Hơn thế nữa, nhờ các chính sách phân phối hàng của chính quyền, hiện trạng manh mún, tự ý tạo phân khúc cũng bị siết chặt. Điều này sẽ tạo nên 1 phân khúc lành mạnh hơn, có lợi hơn cho người mua và tốt hơn cho các chủ đầu tư danh tiếng, phát triển lâu dài, hạn chế rủi ro.

Ông Nguyễn Minh Khang - CEO LDG Group bắt mạch xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven TP.HCM - Ảnh 2.

Theo ông Khang, các bất động sản xoay quanh mức giá dưới 2 tỷ đồng bao gồm cả căn hộ cao tầng và đất nền đều có lượng người mua cao vì tính thanh khoản tốt

Không phải tới thời điểm GĐ này các chủ đầu tư mới ồ ạt tấn công vào phân khúc vùng ven. Đã có nhiều dự án từ vài hecta đến hàng trăm hecta của nhiều chủ đầu tư nhỏ đến lớn. Tuy nhiên, GĐ này, các chủ đầu tư đều có tầm nhìn xa, cẩn thận trong việc phát triển đầu tư và tập trung cung cấp để cân đối nguồn cung – cầu. Do đây, sẽ không có nhiều sự ồ ạt đổ về vùng ven trong vòng vài năm tới. Nhất là để hình thành quỹ đất đủ điều kiện mở phân phối ra phân khúc không thuận tiện và mau chóng.

Ông có nghĩ các tác động từ chính sách phân phối hàng tài chính ngân hàng, lãi suất, FDI… có thực sự ảnh hưởng đến chuyển nhượng bất động sản trong thời gian tới không, hay bất động sản còn có 1 “khe cửa” nào tự đi lên mà theo phân tích của ông là khả thi?

Ông Nguyễn Minh Khang: Tất cả các nhân tốt trên đều ảnh hưởng không hề nhỏ đến lượng chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam, nhiều chuyên gia đã từng chia sẻ, kênh đầu tư bất động sản vẫn là kênh an toàn trong trung và dài hạn nhất. Vì vậy, chỉ cần có 1 sự cân đối cung – cầu thì bất bất động sản sẽ phát triển bền vững.

Xét 1 khía cạnh sâu xa hơn, chính phủ sử dụng công cụ tài chính, lãi suất để điều phối phân khúc là cũng để điều chỉnh nguồn cung – cầu cân đối, tránh xảy ra 1 hiện trạng bong bóng trong khi nguồn cung đang thừa.

Trong khi đây, Việt Nam nhìn chung và vùng Tp.HCM đa phần đều có dân số trẻ, nhu cầu có bất động sản cao nhưng nguồn cung thích hợp vẫn hạn chế. Đã đến khi cần có biện pháp nguồn cung sản phẩm bất động sản cho đa số có lương hạn chế này.

Xin cám ơn ông!

Cuối năm, dòng tiền của nhà đầu tư địa ốc đang đổ vào đâu?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: