Sau “sốt” đất, chuyên gia nói “chưa có gì phải hốt hoảng”

Sắp kiểm tra PCCC các tòa nhà siêu cao tầng ở TP.HCM
Vạn Phát Hưng (VPH): LNST 6 tháng đạt 43 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần cùng kỳ
9 mẫu nhà mái thái đẹp ngất ngây, chi phí thấp

Sau những cơn “sốt” đất vừa qua ở TP.HCM, Đồng Nai, Phú Quốc, Vân Đồn, 1 số nhà đầu tư có thể hiện lo ngại, song, những chuyên gia cho rằng “chưa có gì phải hốt hoảng”.

Chia sẻ ở hội thảo “Sốt BDS – Cơ hội và rủi ro” mới đấy, những chuyên gia kinh tế và BDS cho rằng, chỉ có “bong bóng” BDS nếu có 3 nhân tố: giá, thanh khoản, chuyển nhượng thứ cấp tăng mạnh.

Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, phân khúc BDS hiện chưa có gì phải hốt hoảng.

Thứ nhất, về thanh khoản, mức độ thanh khoản của phân khúc GĐ này vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội BDS TP.HCM (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và giá tốt. Giao dịch ở 1 số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Thứ hai, về giá. Đây sẽ là 1 vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào phân khúc trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở 1 số khu vực, trong khi những phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Thứ ba, về chuyển nhượng. Giao dịch sơ cấp hay thứ cấp cũng là nhân tố rất quan trọng. Khi mà những nhà đầu tư thứ cấp chiếm dao động 40% thì phân khúc có tính đầu cơ quá mạnh. Có những GĐ, ở 1 số phân khúc đất nền ở TP.HCM và 1 số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét. Nhưng bây giờ phân khúc đã chững lại. Nhìn vào những tín hiệu đấy trên phân khúc để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trọng nhưng không nên quá hốt hoảng.

Nhận định về 3 dấu hiệu của “bong bóng” BDS, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng cần cảm thấy mức độ thanh khoản của phân khúc có tốt không, khả năng mua và phân phối lại như thế nào? Giá của phân khúc, giá có tăng hay giảm quá mạnh không và phải nhìn tổng thể, không chỉ những khu vực. Thị trường thứ cấp có quá “nóng” không?

Theo bà Dung, về mức độ thanh khoản của phân khúc, theo chu kỳ 10 năm từ 2007 – 2017, trong đấy từ năm 2007-2014 phân khúc phát triển chậm, nhưng trong 4 năm trở lại đấy từ 2014 – 2017 phân khúc BDS lại phát triển tốt, dự án đất nền không tăng quá cao.

Mỗi năm, tính cả TP. HCM và Hà Nội có tới 80.000 căn hộ cao tầng chào phân phối mới, có mật độ hấp thụ: 65-85% tùy thuộc phân khúc, lớn nhất ở phân khúc giá tốt và trung cấp. Nhưng người mua thực chứ không phải đầu cơ.

Theo tìm hiểu của CBRE Việt Nam, phân khúc BDS Việt Nam khá cân bằng trong 12 tháng trở lại đấy. Tỷ lệ căn hộ cao tầng thuộc phân khúc trung cấp (giá phân phối 800-1.500 USD/m2), trước đấy chỉ chiếm 35%, đến nay chiếm tới 60% tổng số dự án trên phân khúc, căn hộ cao tầng giá tốt chiếm 25%. Tính cả phân khúc trung cấp và giá tốt đã chiếm 75-80% tổng nguồn cung, những chủ đầu tư đã hướng đến người mua để ở. Thanh khoản phân khúc BDS vẫn lành mạnh.

Thống kê của CBRE cũng cho thấy, chuyển nhượng online có đến 85 triệu lượt “search” (tìm kiếm) có đến 44% tìm kiếm căn hộ cao tầng có giá 1.000 – 1.500 USD/m2, mức giá gần có nguồn cung trên phân khúc.

Trong số 3 sản phẩm được ưu ái: căn hộ cao tầng, đất nền, nhà phố, cho thấy chuyển nhượng trên phân khúc chuyển nhượng căn hộ cao tầng vẫn sôi động nhất đối có mua để ở và cho thuê. Còn đầu cơ tập trung vào đất nền. Nguồn cung phân khúc căn hộ cao tầng cấp cao có giảm trong 3 năm qua dù vẫn cao. Nếu tính mức tăng giá cho tất cả phân khúc: cấp cao, trung cấp, giá tốt, hạng sang thì giá bình quân chỉ tăng 3-5%.

Giá đất nền, đâu đấy ở khu vực có dự án đất nền tốt và cơ sở hạ tầng tốt thì giá tăng 40-50%, nếu cơ sở hạ tầng tốt hơn giá tăng 70-80%. Khu vực quận 2, quận 7 ở TP.HCM giá tăng từ 12-14%.

Lý giải về lý do “sốt” đất nền vùng ven TP.HCM như: huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh, bà Dương Thùy Dung cho rằng do ở Hóc Môn chuẩn bị có dự án vệ tinh, hay sẽ có dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) đã tác động đến tâm lý người mua chọn đất nền.

Bên cạnh đấy, rủi ro xảy ra cháy ở chung cư Carina cũng như ở thời điểm này không có nhiều dự án căn hộ cao tầng được tung ra cũng khiến người chọn lọc đất nền. Nhưng đến tháng 5 – 6/2018, tâm lý người mua đã được trấn an, không chạy theo đám đông như những chu kỳ trước. Như vậy, khó có khả năng bong bóng BDS.

Vì sao cơn sốt đất nền TP.HCM bỗng dưng quay đầu giảm nhiệt?

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: