Thị trường bất động sản Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra các dự báo

Telesales bất động sản tưởng chừng đơn giản nhưng đa phần môi giới sử dụng không đúng và đây là 7 lỗi kinh điển
Vai trò của keo dán gạch trong kiến trúc hiện đại
Theo sóng Phú Quốc, biệt thự biển có giữ được giá trị thực?

Quá trình phát triển phân khúc BDS ở Hà Nội có khá nhiều bất cập, không tạo được 1 vài biện pháp hợp lý để giảm kinh phí, chưa tận dụng được vốn từ đất đai cho phát triển.


8 bất cập chính

Việc tiếp cận đất đai cho phát triển thành thị Hà Nội đang có 8 bất cập chính bao gồm: Lỏng lẻo trong quản lý 1 vài dự án phát triển bất động sản cũng như trong xử lý 1 vài dự án vi phạm pháp luật; Thiếu tài liệu về phân khúc bất động sản, khó tiên đoán phân khúc; Nhà nước không dẫn các con phố cho phát triển thành thị mà tư nhân và lợi ích tư nhân đang dẫn các con phố cho phát triển thành thị.

Quy hoạch thành thị ở Hà Nội có chất lượng tốt nhưng thường hay bị điều chỉnh mà đa số trường hợp là do 1 vài chủ đầu tư đề xuất nhằm giảm kinh phí đầu tư cho nhiều hạng mục hạ tầng và bảo vệ môi trường. Các dự án phát triển nhà ở quá nhiều mà hạ tầng và dịch vụ phát triển không kịp, làm quá tải giao thông thành thị và 1 vài hạ tầng khác trong tương lai rất gần. Vốn hóa đất đai không có lại hiệu quả kinh tế đáng kể, cơ chế thiếu thích hợp, không thu được phần giá trị đất đai tăng lên do hạ tầng có lại.

Thể chế về tiếp cận đất đai cho 1 vài dự án đầu tư GĐ này vẫn đang chứa đựng nguy cơ tham nhũng khá cao, khiến cho kinh phí phát triển cao, tốn kém nhiều. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch không phải là 1 phương thức hợp lý, luôn gây khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, làm suy giảm lòng tin của dân, cần chuyển về cơ chế do cùng đồng quyết định.

Nhìn lại phân khúc BDS qua 1 thập kỷ cho thấy, cuối 2008 lạm phát xuất hiện và gói biện pháp kiềm chế lạm phát đã tác động làm đâyng băng phân khúc bất động sản. Đến năm 2009, gói kích thích kinh tế dao động 1 tỷ USD, trong đây 1 phần đưa vào đầu tư cho phân khúc nhà ở xã hội đã có tác động có lại hơi ấm cho phân khúc. Đến 2010, lạm phát lại quay lại và 1 lần nữa 1 vài biện pháp kiềm chế lạm phát lại làm đây băng phân khúc bất động sản. Lúc này, không có gói kích thích kinh tế thứ hai nên phân khúc bất động sản rơi vào đâyng băng cho tới cuối năm 2013.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phục hồi từ đầu năm 2014 khi gói biện pháp của Chính phủ ban hành ở Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về 1 số biện pháp tháo gỡ gặp khó cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ phân khúc, giải quyết nợ xấu phát huy tác dụng. Từ 2014, phân khúc bất động sản Việt Nam đã bước sang 1 GĐ mới có tiềm năng phát triển mới.

Năm 2015, mọi làm việc đầu tư đã mau chóng phục hồi nhưng bên cạnh đây vẫn phải tiếp tục tập trung nỗ lực giải quyết kho bất động sản tồn đọng gắn có nợ xấu. Đây là bức tranh có độ tương phản rất cao trong phát triển phân khúc bất động sản của 1 thời gắn có cầu ảo: Phân khúc giá cao thừa cung và thiếu cầu, ngược lại phân khúc giá tốt lại thiếu cung và thừa cầu.

Sự cố gắng của Chính phủ trong tăng cung nhà ở xã hội (kể từ 2009) đã là 1 biện pháp hữu hiệu để phục hồi phân khúc bất động sản vào đầu năm 2013. Mặt khác, 1 vài biện pháp giải phóng kho bất động sản tồn đọng cũng có lại 1 số kết quả nhất định nhưng vẫn còn tồn ở nhiều bất động sản “hoang hóa” cần phải 1 thời gian tiếp theo để giải quyết. Năm 2015 cũng là năm đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có sự trợ giúp của Chính phủ thông qua gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng.

Khó đưa ra 1 vài tiên đoán

Cho đến nay, Hà Nội và TP.HCM vẫn được phân tách là 2 phân khúc bất động sản có sức cầu lớn nhất, không là phân khúc cấp tỉnh mà có tính chất của phân khúc cấp vùng và phân khúc của cả nước.

Thị trường BDS Hà Nội qua 1 thập kỷ (KỲ III): Khó đưa ra 1 vài tiên đoán - Ảnh 1.

Nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội qua 1 vài năm

Đi vào chi tiết hiện trạng phân khúc bất động sản ở Hà Nội có thể thấy phân khúc bất động sản công nghiệp có sức phát triển tốt nhưng sức phát triển luôn tùy thuộc vào quy hoạch và kế hoạch của Chính phủ (khu công nghiệp) và UBND cấp tỉnh (cụm công nghiệp), sự tác động của phân khúc ít hơn 1 vài phân khúc khác. Trên thực tế, độ lấp đầy của 1 vài khu công nghiệp, cụm công nghiệp thường chỉ đạt 50% nhưng luôn được điều chỉnh cho thích hợp thực tế.

Phân khúc văn phòng cho thuê đã phát triển mạnh nhưng quan hệ cung – cầu luôn tùy thuộc vào sức phát triển chung của nền kinh tế. Mấy năm trước, phân khúc này ở Hà Nội cũng dư cung, tới 2016 quan hệ cung – cầu đã cân đối hơn và bắt đầu có nhu cầu tăng cung.

Phân khúc trọng điểm thương mại, trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ (gọi chung là phân khúc bán lẻ) mới được phát triển thành 1 phân khúc riêng biệt kể từ khi 1 vài nhà đầu tư nước ngoài muốn “đổ bộ” vào chiếm lĩnh phân khúc này. Sức phát triển hiện này là có nhưng tổng đầu tư vẫn chưa cao.

Trung bình, kể từ năm 2015, mỗi năm tổng cung căn hộ chung cư ra phân khúc ở Hà Nội dao động trên 16.000 kể cả căn hộ chung cư đã đã đi vào hoạt động và căn hộ chung cư chưa đã đi vào hoạt động. Giai đoạn 2010 đến nay phân khúc bất động sản nhà ở bị chia thành 2 nửa: Một nửa là nhà ở giá cao và giá trung bình có cung rất cao và cầu rất thấp (cầu chỉ chiếm dao động 20% tổng cầu); 1 nửa kia là nhà ở giá thấp lại có cung rất thấp và cầu rất cao (cầu chiếm tới 80% tổng cầu). Như vậy, việc giữ mức tổng cung nhà ở ổn định cũng chưa nói được lên sự bền vững kinh tế của phân khúc bất động sản.

Từ 1 vài bất cập trên, cơ quan quản lý cần sớm thi công, công khai tài liệu phân khúc BDS gắn có 1 vài chỉ số căn bản nhằm đưa ra 1 vài tiên đoán. Triển khai thực hiện 1 vài dự án phát triển nhà ở phải đồng bộ có 1 vài dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công cùng, không để xẩy ra hiện trạng mất cân đối và quá tải không gian.

Áp dụng cơ chế “góp đất – điều chỉnh lại đất đai” đối có 1 vài dự án phát triển khu thành thị mới, nâng cấp 1 vài khu thành thị đã đi vào làm việc, cải tạo khu chung cư, thi công nông thôn mới. Trường hợp không đủ điều kiện ứng dụng cơ chế “góp đất – điều chỉnh lại đất đai” thì có thể ứng dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thành thị” gắn có 1 vài yếu tố quản trị tốt về đất đai.

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: