Thị trường BĐS TP.HCM những tháng cuối năm: Nhiều ý kiến trái chiều về bong bóng bất động sản

Tp.HCM: Giá căn hộ thứ cấp tầm trung ít biến động tăng
Cư dân Helios bức xúc vì bị chiếm dụng hạ tầng
TP.HCM: Nhiều văn phòng đăng ký đất đai “thất thủ” do giao dịch nhà đất tăng mạnh

Các chuyên gia cho rằng hiện có nhiều lo ngại về bong bóng BDS trong một số tháng tới. Lo ngại này không phải không có cơ sở, song cần có cái nhìn toàn diện hơn về bức tranh phân khúc ở thời điểm GĐ này.

Theo nhận định của chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu nhiều khả năng xảy ra bong bóng BDS. Lỳ giải về nhận định này, TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ trong số tổng dư nợ 6,8 triệu tỷ đồng tính đến thời điểm GĐ này thì tỷ trọng cho vay kinh doanh BDS (bất động sản) ước chiếm 7,5%.

Tuy nhiên, theo tính toán của vị chuyên gia này, tín dụng cho vay bất động sản nhìn chung phải lên đến 20% và đấy là con số rất lớn; nếu tính cả cho vay chứng khoán thì con số không dưới 1/3 tổng dư nợ. Sở dĩ con số ước tính lên đến 20% là vì cùng cả một số khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống.

Ông Hiếu đánh giá thêm chính sách phân phối hàng tiền tệ GĐ này đang thắt chặt hơn là nới lỏng. Chính phủ đã thông qua NHNN hạn chế cho vay bất động sản và chứng khoán. Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng đà tăng tín dụng GĐ này đang giúp hình thành bong bóng BDS.

“Năm tới nếu không giải quyết và kiểm soát được dòng tín dụng đổ vào bất động sản 1 một sốh chặt chẽ hơn, bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào năm 2019. Khi giá tăng lên trên 100% là dấu hiệu đi vào bong bóng bất động sản bởi vì cầu có giới hạn trong khi nguồn cung cứ tăng lên và giá bị đẩy lên, có nơi giá tăng dao động 100%”, vị chuyên gia này nhận định thêm.

Dưới góc độ của một số người trực tiếp làm việc trên phân khúc BDS, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BDS, giám đốc Công ty Netland cho rằng cơn sốt đất xảy ra ở TP.HCM, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Nẵng và 3 đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc vừa qua rất nóng.

Riêng TPHCM và Đà Nẵng là 2 địa bàn xảy ra cơn sốt Thứ nhất, nên nhìn chung giá đã đạt đỉnh. Nhà đầu tư cũng trải qua nhiều cơn sốt, rút ra được bài học xương máu. Đáng chú tâm, trong cơn “nhốn nháo” sốt đất đây, một số đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi phân khúc, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại gắng sức lao vào.

Ở một số GĐ trước, giá đất tăng nóng chỉ tăng khi có tài liệu về quy hoạch, phát triển hạ tầng. Còn nay, mọi ngõ ngách đều nóng lên chuyện chuyển nhượng đất, người người đi gom đất, buôn đất. Họ bất chấp đất ở đây có được chuyển nhượng chuyển nhượng hay không, có thích hợp có quy hoạch hay không. Việc chuyển nhượng đất thiếu tỉnh táo bởi thế là rất nguy hiểm và đáng báo động.

Ở 1 góc nhìn khác, TS Trương Huy Mai, chuyên gia kinh tế của Trường Đại học Quốc tế RMIT cho biết: “Nguyên nhân của một số đợt sốt đất GĐ này là do tài liệu về phân khúc bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, từ một số cơ quan quản lý đến một số đơn vị nghiên cứu kỹ phân khúc. Việc thiếu tài liệu chính là kẽ hở để một số nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ thay cho mua để ở”.

Theo đây, thực ở này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so có nhu cầu thực của người dân, khiến một số người có lương thấp khó mua nhà để ở. Chính vì lý bởi thế, cơn sốt đất GĐ này theo nhận định của tôi là rất nguy hiểm. “Tôi nghĩ một số nhà đầu tư đang mua trên giá trị lợi nhuận, mua theo tin đồn, không mua trên giá trị thật bất động sản. Nếu không có một sốh thức ngăn chặn kịp thời, có thể vỡ bong bóng”, TS. Mai nói thêm.

Cũng theo TS Mai đánh giá, có diễn biến giá đất tăng nóng, tích tụ lâu ngày sẽ tác động cực xấu lên phân khúc và nền kinh tế.

Thứ nhất, người có nhu cầu thực về bất động sản rất khó tìm được 1 căn nhà hay miếng đất có giá trị thích hợp. Thứ hai, một số công ty muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp gặp khó về đền bù, giải phóng mặt bằng. Thứ ba, đối có ngân hàng, khi sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp việc định giá càng gặp khó, chưa kể nguồn lực dồn vào bất động sản quá nhiều tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế. Thứ 4, giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng.

“Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng bất động sản, ngân hàng sẽ đối mặt có rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý”, TS. kết luận.

Tuy nhiên, bên cạnh đây vẫn có một số ý kiến trái chiều cho rằng vẫn chưa có khả năng xảy ra bong bóng vào thời điểm này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua, phân khúc địa ốc quả thực đã xuất hiện một số cơn sốt ảo. Tuy nhiên, đấy chỉ là một số đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc phân khúc đất nền, đất nông nghiệp.

Ông Châu cho biết, “thủ phạm chính” là giới đầu nậu và cò đất thổi giá, tạo sóng gây ra một số đợt sốt ảo giá đất nền ở 1 số địa phương. Nhưng đối có phân khúc căn hộ chung cư chung cư, là phân khúc lớn nhất của phân khúc BDS, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá phân phối căn hộ chung cư, nhất là một số dự án căn hộ chung cư vừa túi tiền. Điều này có thể khẳng định, cơn sốt trên phân khúc vừa qua chỉ có tính cục bộ.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, cho rẳng để xác định được phân khúc có bong bóng hay không cần tham khảo 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá phân phối toàn phân khúc và chuyển nhượng trên phân khúc thứ cấp.

Soi vào phân khúc GĐ này, mức độ thanh khoản GĐ này vẫn tương đối tốt. Theo báo cáo của Hiệp hội BDS TP.HCM (HoREA), thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và rẻ tiền. Giao dịch ở 1 số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều. Thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở 1 số khu vực, trong khi một số phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%. Có một số GĐ, đất nền ở TP.HCM và 1 số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu có tính đầu cơ rất rõ nét. Nhưng bây giờ phân khúc đã chững lại.

“Nhìn vào một số tín hiệu đây trên phân khúc để thấy rằng, chúng ta có một số mối lo ngại và rất cần thận trong nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành phát biểu.

Đồng tình có quan điểm này, bà Dung của CBRE cho rằng phân khúc không có nguy cơ bong bóng BDS vì thanh khoản đang ổn định. Nguồn cung chào phân phối căn hộ chung cư cho đến villa nhà phố tăng trưởng không quá cao. Thị trường đang khá cân bằng trong vòng 12 tháng trở lại đấy. Nếu như thời điểm 2007, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 30-35% tổng nguồn cung thì trong năm 2017 mật độ này tăng khá mạnh, lên dao động 60% căn hộ chung cư trung cấp, 25% căn hộ chung cư rẻ tiền.

Từ một số đánh giá trên, bà Dung kết luận đấy là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư và người mua đang hướng đến người mua thực sự, là một số người mua để ở.

Bạn đang xem chuyên mục Bat Dong San ở Webb.vn

COMMENTS

WORDPRESS: 0
DISQUS: